众银策略花旗：料明年中环及西九龙写字楼表现优于其他区域利好恒基地产及新鸿基地产

　　花旗发布研报称众银策略，近期京东集团-SW（09618）同意以35亿港元从丽新发展（00488）购入中环中国建设银行大厦50%权益；本地一间高等教育机构则以19.6亿港元从丰树泛亚洲商业信托购入九龙塘又一城写字楼。

　　花旗预计，中资企业对写字楼的需求，将继续为香港写字楼市场提供支持，驱动因素包括：更多中国科企巨头及其他行业龙头企业或效仿阿里巴巴-W（09988）及京东的做法，考虑购置香港写字楼物业；越来越多的A股公司在港双重上市，并在香港设立区域总部或研发中心；香港于10月启动出海专班GoGlobal Task Force，协助内地企业拓展国际市场。

　　花旗又观察到，香港的写字楼出售主要为换取即时现金流入、优化投资组合，特别是对于一些区域性业主，因除香港外，他们会考虑其他地区（如新加坡、澳洲）的商业物业增长前景；或与现有长期租户建立战略合作伙伴关系。在花旗看来，买家对写字楼的需求反映香港写字楼的平均资本价值从高位回落52%后，存在一定程度的抄底行为；对冲未来潜在的租金上涨风险等。

　　花旗预计，2026年，中环（利好香港置地及恒基地产（00012））和西九龙（利好新鸿基地产（00016））的写字楼表现将优于其他区域，料明年底，中环主要业主（如香港置地、恒基地产收益）的租金可能趋于平稳；又认为西九龙即将推出的优质新供应例如IGC，在争夺需求方面可能具有竞争力，租金水平与港岛东区大致相当，并利好新鸿基地产。考虑到整体新增供应量创历史新高，花旗预计铜锣湾的竞争将更为激烈，希慎兴业（00014）的利园项目可能表现较好，而港岛东如太古地产（01972）的太古城中心及东九龙将面临一定压力。